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成屋交易量增當打炒房指標?揭兩大迷思

2021/4/12

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打炒房主要目的在抑制短線炒作與假性需求,只要市場假性需求熱度減弱,就是有效的政策。若錯把成屋銷售交易量增長當打炒房指標,將會適得其反。

在政府持續打炒房聲浪中,今年一至二月六都成屋交易量比去年同期逆勢成長18%,第一季六都成屋交易量也比去年同期增長16.6%,所以包括某些立委與政府官員都以此數據證明打炒房無效,認為政府應該加重打炒房力道,包括房地合一稅2.0修法與囤房稅各項主張,逼得政府各部會只好拿香跟拜,並且重兵以待。

單以交易量增加解讀為房市過熱,存在兩大錯誤迷思

筆者認為把成屋市場交易量增加當做打炒房指標,這個解讀會有很大偏差,房市交易量活絡現象被視為打房無效指標,將會陷入兩大錯誤迷思:

(一)錯將成屋市場交易量增長當成假性需求過熱

交易量活絡是促進經濟發展的活水,打房打到交易萎縮絕非好事。

回顧1990-2000年十年間,台灣房市價格表現不佳,但因資訊代工業蓬勃發展,經濟成長率平均6-7%,房市雖在盤整中,但成屋年交易量卻大幅增長,1995-1996年間交易量更高達50萬,十年間交易量平均40萬以上,這期間台灣不動產仲介經紀業如雨後春筍,直營加盟體系均大幅度成長,顯見經濟成長佳、企業獲利成長,人民就更有能力購屋與換屋,市場雖處景氣技術循環盤整階段,但房市整體表現受經濟成長帶動下,處於價穩量增最佳狀態。

(二)錯對剛性需求市場猛打,房市將越打越熱

目前投機市場在土地與預售紅單炒作,成屋市場幾乎完全是剛性需求,政府針對剛性需求猛打,完全找錯方向,市場在上升趨勢線上若加重稅制打房,房市就會越打越熱。

最新出爐的第一季六都成屋交易量,與去年同期比較增長16.6%,六都公告三月房屋買賣移轉棟數合計2萬2576棟,月增45.4%,年增13.9%,為10年來買賣移轉量最高的三月天。台北共計2806棟,月增36.8%、年增13%。新北移轉數達5797棟,月增56.3%、年增19.6%。桃園合計4005棟,台中4226棟,台南2060棟,高雄共計3682棟,月增58.2%、年增19.2%,年、月增幅均居六都之冠。綜合分析,成屋交易量幾乎遍地開花,雖有打炒房政策擾動市場,仍抵擋不了強勁的剛性需求買氣。在此建議立委、官員們不要見了交易量增就眼紅,引用數據須能深入解讀,才不致判斷錯誤,針對成屋市場猛打房,絕對會適得其反(如圖:202103—六都建物買賣移轉棟數統計比較)。

打炒房不是特效藥,就算有效,也不是一季就要見效

打炒房政策旨在超前部署,不可能希望一季見效,其實,大家忽略了去年第四季政府打炒房以來,市場信心已略受影響,雖然買氣不減,但預售紅單收斂,而成屋漲幅已在縮小(如圖:2020Q4對照Q3–六都建物買賣移轉棟數統計比較)。從數據顯現成屋房價去年第四季比較第三季交易量仍成長4.17%,但房價漲幅已縮小,第四季除台中、台南小漲,其餘六都都幾乎維持平盤。

筆者認為打炒房不是沒效,但不是一季就見效,急著以稅制打房將造成市場不良影響。建議政府,有效的房市政策是要創造一個價穩量增(活絡)的房地產市場,而不是一味希望房市盡速下跌、交易量盡速萎縮,希望政府與立院對打炒房的政策態度能重新考量,以免造成房市發展不良的後果。

成屋市場房價上漲乃「有基之彈」,政策過度打壓將扭曲市場

從吉家網公布的2020房市年報中發現,六都房市表現較佳的行政區,具有共通特點,包括位在蛋白區、新興工業區、低房價基期地區等三大亮點推升房價,六都平均漲幅達9.97%以上,其中以台南市勇奪前四名,表現最優(如圖:109Q4對照109Q3六都各項漲跌百分比)。

政府出手打炒房,最大影響面應該是預售炒紅單現象會收斂,但總體來看,在基本面環境不變情況下,今年全台房市沒有看壞的理由。在利率維持低檔、資金依舊充沛的條件下,全台房市仍會持續熱絡,尤其基期較低的區域會更明顯,包括都會蛋白區及鄉鎮地區,仍將優於精華地段的蛋黃區,房價也還會有一波漲勢,種種跡象顯示成屋市場這兩年漲勢的確可以說是「有基之彈」。