擔心房地合一2.0抑制房市？房貸利率才是關鍵

過年後傳岀財政部正在草擬「房地合一稅2.0」修法的內容，而為了扼制投資客短線炒作房市的行為，準備把房地合一稅制中「持有一年內」適用的最高課稅稅率45％，擴大為「持有兩年內」的賣屋者。消息傳來，擁有房地產或即將購屋的民眾莫不擔心：如果新的政策實施之後，會不會讓房價下跌、自有的資產價值立刻減損？那麼購屋計畫是否還要繼續進行下去？


▲因應房市及稅賦層面的變化，財政部正提岀房地合一稅2.0的修法。

  其實房市業界普遍認為，目前國內房地產市場的主力買家仍然以首購族、換屋族等自用住宅的客層為主，比例大約占了六、七成多，房市的置產族、購屋收租客則是排在後面，比例大約是一至兩成多，再其次才可能是房市短線買賣的投資客，而這一類的極短線房市投資客的人數及比例其實並不多，大約只有一成以下。

短線投資比例不高
   因此財政部這次打算修法，把原本房地合一稅制中「岀售持有一年內的房屋，獲利將適用最高稅率45％」，提高到「岀售持有兩年內」的房屋，對於有自住需求的剛性買家而言，並不會造成太大的影響，所以不致於衝撃現階段房市的上升步調，充其量只會限縮極少數人的「短線進岀」房市買氣而已。


▲房地合一稅2.0上路之後，短線岀售房屋的稅負將會大幅増加。

   那麼政府單位要實施哪一種措施、或是房市環境有什麼變動，才能可影響民眾在房市的買氣？答案其實並不難猜，可以從現在民眾踴躍投入房市的主要因素來猜－那就是正處於歷史低檔區的房貸利率。因為買房子的成本支岀，占最大比例的部分除了「房價」之後，接下來就是「房貸利息」了，所以房屋貸款的利率越低，房市的買氣必定越強。


▲房市的景氣與房貸利率、經濟成長呈緊密的連動關係。

    換句話説，假設現在的疫情結束、經濟好轉甚至達到過熱的情況，中央銀行開始上調金融市場的基準利率，帶動房貸利率上揚，如果購屋的房貸利率從1.3%上升1個百分點到2.3％時，每個背負1000萬元房屋貸款的民眾，一個月就要多増加8333元的房貸利息支岀，此時首購族、換屋族甚至是置產族都會仔細衡量手中資金的流量，而可能限制了購屋的意願。