美國高端樓市「突然死亡」，但上海卻在暴漲，你悟出了什麼？

上海地王、廈門地王、深圳地王，然後是上海離婚人群為了購置二套房擠爆民政局等等。時隔半年，一二線的樓市消息再次炸了鍋。

而在太平洋彼岸，美國部分地區樓市價格卻在站上金融危機前高點時，出現了斷崖式下跌。

中國的房價會不會繼續漲，會不會突然哪天就崩了？這是一個史詩級難題，沒有人能給出回答。不過，我們至少能知道，現在樓市究竟有多危險。

美國高端地產的斷崖下跌有什麼啟示？

中國人對高漲的房價叫苦不迭，美國那邊的房子卻先跌起來了。

今年，在富豪們喜歡聚集的一些美國城市，比如漢普頓、邁阿密和Aspen房屋銷量下滑近一半，房價出現普遍暴跌。有人說美國房地產市場正在轟然倒塌。

Zerohedge幾個星期前就表示，這其實還只是一個開始，果然，美國很多其他地區的高端住宅也出現了類似的價格崩潰。根據Denver Post報導，富豪的嬌寵之地Aspen高達20億美元的房地產市場正在消失，部分區域的房屋銷量同比下滑超過42%。

Aspen一直被市場鼓吹為最安全且利率豐厚的投資區域，而現在其房價卻在不斷下跌。今年上半年的房價已經從2015年的1338美元/平方英尺下跌到1095美元/平方英尺，跌幅達到22%。另外，近期當地的實際銷售價格其實是在掛牌價格基礎上優惠了15%，這也是比較少見的。

與此同時，邁阿密豪華公寓銷售規模也下滑了44%。根據近期發佈的邁阿密房地產經紀人協會報告顯示，當地豪宅市場幾乎比前兩個地區的市場還要糟糕。7月，邁阿密地區100萬美元以上的高端單棟住宅成交量只有73家，同比下滑31.8%。而同樣價格的公寓成交量更是同比下滑44.4%。

美國主要城市房價：危機與當前

也許你會覺得，邁阿密，洛杉磯這些度假勝地樓市降溫與中國中心城區房價沒有太多聯繫。但事實上兩者是可以精確類比的。

美國樓市與全世界大多數國家的樓市不同。美國的房價是「市郊貴，市區便宜」的。而這個現象是由許多因素造成的：美國是全世界城鎮化程度最高的國家，也是私家車保有比例最高的國家。美國的高速公路幾乎都會依附一些服裝摺扣店（Outlets），也就是我們所知道的奧特萊斯）以及超級市場，許多城鎮都有不同的私人公司代理著城鎮的基礎設施運營。

由於城鎮化水平高，加上教育資源、醫療資源並不依附於城市戶籍，美國大型城市的功能性被極大的削弱。加上美國本身是一個移民國家和種族問題嚴重的國家，城市中無業遊民和拾荒者極多，這些因素造成了一個獨特的白人驅逐現象，間接導致了經濟狀況較好的美國人更願意在郊區以及度假勝地置業。

說一句題外話，目前中國是全世界城鎮化速度最快的國家。而中國的私家車保有量已經在2015年超越美國成為世界第一。所以未來一線城市的房價未來若是能夠軟著陸，也許便是中國快速城鎮化所帶動的。

另一個「市郊貴，市區便宜」的原因也來自於美國移民國家的特點：美國房地產市場肩負著承接全球買家的任務，而事實上，由於美元走跌，加上洗錢活動中斷、石油美元體系崩潰、全球經濟增速放緩等等因素，海外買家購置美國房產需求才出現了斷崖式下跌。當然，暴跌的前提條件在於豪宅是一個低成交量品種，而美國樓市則是一個市場化程度較高的市場。

如果將其類比到國內一線房地產市場上，由於中國資本項目兌換不便的特徵，一線城市房價同時也起到了承接中國富豪購房需求的任務。之前有人計算，中國需要「八個一線城市」，才能消化中國的富豪，指的就是富豪需求對一線樓市價格的掌控力。

但是，我們是不是真的需要八個一線城市？需求真的有那麼大嗎？傳統經濟不景氣，股市自高點回落，資產荒讓錢無處生錢，財富效應接近冰點，房價僅僅依靠房價本身支持，樓市似乎變成了供給側自娛自樂的玩物。

需求基本死透了，供給側還能自娛自樂多久？

關於一線樓市的需求，有人很接地氣地以上海房價為例進行了分析：

一線城市的需求大致可分為三類：剛需，置換，購置二套房。

依次來看，剛需者是被高房價最先擊退的人群。由於工資漲幅遠低於房價漲幅，導致居住地緣整體外遷。

置換者會受到地產新政的直接衝擊，除房價漲幅外還需負擔不菲的稅費於中間費等不低於50萬以上。這對大多數傾向於改善住房條件的人來說都是噩耗。

簡單來說，房價上漲速度如果過於快速，將會扼殺一大批置換與剛需，這個不難理解。

最近上海離婚買房的消息著實紅了一把，但這些人多數都是二套房購買者。簡單來說，他們買房多數是出於投資需求，與剛需無關。而投資需求與國內房價長期上漲造成的價格黏性有很大的聯繫，不能一概而論。

那麼供給端呢？

供給側亦可分為三類：本地土著房產持有者（無貸），外地70后精英房產持有者（無貸或少貸），開發商新建樓盤。

本地持有多套房的土著是既得利益者，有的是很早購置，有的是拆遷補償，恨不得房價漲上天。加上房價永遠上漲的心理暗示，他們在房價出現實質性下跌之前也許不會考慮成為房源供給。

70后高收入精英手上兩套以上房（無論本地外地），位置中內環，恨不得房價漲上天。除非移民，除非換別墅，否則估計也不大想賣，手上不缺現金，房子賣掉折現還不如放在那裡看漲。

最後，開發商新建樓盤取決於什麼呢？簡單來說就是地方政府的土地供給。

土地財政的變數

今年3月份上海樓市暴漲之時，朋友圈出了一篇非常有名的文章叫做《這輪樓市上漲的本質：為了掩護30萬億地方債轉移。》

這篇文章的大意簡單來說就是：由於過去的地方財政收入遠遠不及財政支出，很多地方政府建立了省級融資平台，向公眾發行債券。但一般性財政收入仍然無法抵充債券償付和財政支出，所以地方政府有意無意地將土地財政收入規模擴大，以維持地方財政的持續性，房價也隨之出現上漲。

而自從進入2015年後，地方政府的融資平台發行債券的條件受到了異常嚴格的監管。證監會於2015年1月發佈的《公司債券發行與交易管理辦法》，明確表示交易所公司債發行主體並不包括地方政府融資平台公司。

而就在今天，根據財新報導，多家券商近日接到交易所窗口指導，發行人最近三年的營業收入中，來自所屬地方政府的比例若超過50%，將不能在交易所發債。在這一監管之下，70%的公司債發行將受到影響。

地方債發行再度收緊后，也許地方政府又要回到土地財政的老路上了。但土地財政規模擴大究竟對房價是多是空？

有邏輯認為，相關地區會擴大土地供給，用收穫的土地出讓金填充地方財政缺口和償付地方政府融資平台的債務，而擴大的供給則會抑制房價。但也有邏輯認為房價上漲有利於土地財政收入規模，地方政府對房價的態度會比較曖昧。

從近期土拍的結果來看，樓市的走向依然很難猜測。

最近上海、廈門等地地王頻出，其背景確實是中央希望藉助加大土地供給遏制一線二線樓市漲幅，但結果卻是地王的數量以及出現頻率瘋狂增長。

關於地王的邏輯，有人認為這是地產商之間的君子協定：一線城市地塊出讓會帶動周邊樓盤房價上漲，並帶動猶豫不決的剛需加速成交，所以即使「麵粉貴過麵包」，地產大佬們仍然可以笑著面對。

這幾天朋友圈有一個轉的比較多的段子：「近些年加了很多投資理財群，發現有兩大猜測從未被驗證：『股票上漲，房價下跌』」。

資料來源:http://goo.gl/0RTs7W